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元建大都后，城内外渐有私园构筑，明清时兴建日盛，成为明清北京宅园。明清宅园的园主有较高的政治地位和富裕的经济条件。即使是在野政客，也多和当朝政治息息相关。宅园的设计思想，除了为满足物质和精神的享受而建造“城市山林”外，还追求气派，以显示政治地位。这和江南宅园追求超凡脱俗的意境有明显的不同。
宅园布局受四合院建筑和宫苑影响，园林空间划分数量少而面积大，常用中轴对称布局。如恭王府的主要空间划分不过五六个，花园的布局有明显的轴线贯穿。
园林以得水为贵，宅园的选址大多在靠近水系的地方。明代北京西郊海淀一带是私人别业集聚之区，至清代大部分改为宫苑；以后高梁河水系的积水潭、后海一带，私人宅园逐渐增多。城内宅园缺乏水源，一般仅挖小池，以所得土方堆土山，体量也不大，常摹拟大山的余脉或小丘。叠石亦多为小品，偶得奇石就独立特置供欣赏。
明代宅园风格继承了唐宋写意山水园的传统，着重于运用水景和古树、花木来创造素雅而富于野趣的意境，因景而设置园林建筑，并巧于借景。清代乾隆以后，宅园中建筑增多，趋于繁琐富丽，和明代风格迥然不同。
明清时期，江浙一带经济繁荣，文化发达，南京、湖州、杭州、扬州、无锡、苏州、太仓、常熟等城市，宅园兴筑盛极一时。这些园林都是在唐宋写意山水园的基础上发展起来的，强调主观的意兴与心绪表达，重视掇山、叠石、理水等创作技巧；突出山水之美，注重园林的文学趣味。
江南气候温和，水量充沛，物产丰盛，自然景色优美。晋室南迁后，渡江中原人士促进了江南地区经济和文化的发展，为园林的营建创造了条件。东晋士大夫崇尚清高，景慕自然，或在城市建造宅园，或在乡野经营园圃。前者如士族顾辟疆营园于吴郡（今苏州），后者如诗人陶渊明辟三径于柴桑（今九江附近）。皇家苑囿则追求豪华富丽。建康（今南京）为六朝都城，宋有乐游苑，齐有新林苑。唐诗人白居易任苏州刺史时，首次发现太湖石的抽象美，用于装点园池，导后世假山洞壑之渐。南宋偏安江左，在江南地区营造了不少园林，临安、吴兴是当时园林的集聚点，蔚为江南巨观。明清时代，江南园林续有发展，尤以苏州、扬州两地为盛。尽管江南园林极盛时期早已过去，目前剩余名迹数量仍居全国之冠，其中颇多为太平天国战争之后以迄清末所建。早期园林遗产，如扬州平山堂肇始于北宋；苏州沧浪亭和嘉兴烟雨楼均始建自五代，嘉兴落帆亭始建自宋代，易代修改，已失原貌。苏州留园和拙政园、无锡寄畅园、上海豫园、南翔明闵氏园（清代改称古猗园）、嘉定明龚氏园（清为秋霞圃）、昆山明春玉园（清为半茧园）均建于明代，规模尚在。目前，江南园林以苏州保存较好，扬州也有相当数量的园林遗留至今。其他各地较著名的有：
南京 旧日诸园如愚园、颐园、商园均已无存。瞻园在60年代经建筑学家刘敦桢擘画经营，面目一新。煦园亦经修葺，恢复旧观。
无锡 寄畅园风采不减，仍为江南名园。梅园、蠡园则是近代作品。
常熟 以燕园最著，有清乾隆时叠山名手戈裕良所作湖石和黄石两山。壶隐园、虚廓居、水吾园等，已失原状。
上海
豫园在上海南市，园中黄石山相传出自明代叠山名匠张南阳之手，结构奇伟。又有玉玲珑石为江南名峰之一，传为花石纲遗物。上海南翔的古猗园，在抗日战争中大部被毁，现已修复，规模胜昔。嘉定秋霞圃，以山石胜，近已修葺一新。青浦曲水园，松江醉白池均存旧迹。
杭州
旧日私园多湮没，惟存湖西数庄，如郭庄（汾阳别墅）、高庄（红栋山庄）、刘庄（水竹居），但已改观。孤山的文澜阁和西泠印社也是西湖中的小园，均别具一格。
吴兴 南宋时园林极盛，现仅存清末南浔小莲庄等小私园数处。城中潜园、适园、宜园等均已无存。
嘉兴 烟雨楼始建于五代，在南湖湖心。烟雨拂渚，隐约朦胧中，景色最佳。城北杉青闸有落帆亭，建自宋代，近已湮没。
江南园林有三个显著特点：
第一，叠石理水。江南水乡，以水景擅长，水石相映，构成园林主景。太湖产奇石，玲珑多姿，植立庭中，可供赏玩。宋徽宗营艮岳，设花石纲专供搬运太湖石峰，散落遗物尚有存者，如上海豫园玉玲珑，杭州植物园绉云峰，苏州瑞云峰。又发展叠石为山，除太湖石外，并用黄石、宣石等。明清两代，叠石名家辈出，如周秉忠、计成、张南垣、石涛、戈裕良等，活动于江南地区，对园林艺术贡献甚大。今存者，扬州片石山房假山，传出石涛手。戈裕良所叠山，以苏州环秀山庄假山为代表，今尚完好。常熟燕园黄石湖石假山经修理已失旧观。
第二，花木种类众多，布局有法。江南气候土壤适合花木生长。苏州园林堪称集植物之大成，且多奇花珍木，如拙政园中的山茶和明画家文徵明手植藤。扬州历来以莳花而闻名。清初扬州芍药甲天下，新种奇品迭出，号称花瑞。江南园林得天独厚和园艺匠师精心培育，因此四季有花不断。
江南园林按中国园林的传统，虽以自然为宗，绝非丛莽一片，漫无章法。其安排原则大体如下:树高大乔木以荫蔽烈日，植古朴或秀丽树形树姿（如虬松，柔柳）以供欣赏，再辅以花、果、叶的颜色和香味（如丹桂、红枫、金橘、蜡梅、秋菊等）。江南多竹，品类亦繁，终年翠绿以为园林衬色，或多植蔓草、藤萝，以增加山林野趣。也有赏其声音的，如雨中荷叶、芭蕉，枝头鸟啭、蝉鸣等。
第三，建筑风格淡雅、朴素。江南园林沿文人园轨辙，以淡雅相尚。布局自由，建筑朴素，厅堂随宜安排，结构不拘定式，亭榭廊槛，宛转其间，一反宫殿、庙堂、住宅之拘泥对称，而以清新洒脱见称。这种文人园风格，后来为衙署、寺庙、会馆、书院所附庭园，乃至皇家苑囿所取法。宋徽宗的艮岳、苑囿中建筑皆仿江浙白屋，不施五彩。清初营建北京的三山五园（见圆明园）和热河的避暑山庄，有意仿效江南园林意境。如清漪园的谐趣园仿寄畅园，圆明园的四宜书屋仿海宁安澜园；避暑山庄的小金山、烟雨楼都是以江南园林建筑为范本。这些足以说明以蕴含诗情画意的文人园为特色的江南园林，已成为宋以后中国园林的主流。北方士大夫营第建园，也往往延请江浙名师为之擘画主持。
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